① 개괄

뉴욕 시 5번 가에 위치한 엠파이어 스테이트 빌딩은 마천루의 영원한 대명사다. 비록 세계 최고층 빌딩의 자리에서 물러난 지 오래지만 아직도 세계인의 뇌리에는 20세기 초 번영과 도약의 상징으로 자리잡고 있는 걸작 임에 틀림없다. 1930년 1월22일 착공한 뒤 1931년 3월 17일 완공할 때 까지 1년 45일만에 공사를 마무리 지은 이 빌딩은 그 후로 약 70여 편의 영화에 직접적인 배경이 될 정도로 유명해 진다. 뉴욕을 방문하는 누구나가 한 번쯤은 꼭 들리게 되는 엠파이어 스테이트 빌딩이 개발되던 당시의 상황과 과정을 소개한다

② History

이 건물의 역사는 세상의 모든 이들에게 흥미를 불러 일으킬만한 기묘한 일들과 놀랄만한 성취들로 가득 차 있다고 할 수 있다.

몇 개의 예를 들어 보면, 세계 2차 대전이 끝이 나던 1945년에는 미 공군의 수송기인 B-25가 극심한 안개로 인해 앞을 보지 못하고 이 건물의 79층에 충돌을 한 사건이 있었다. 이 때에 14명의 인명 피해를 냈다고 한다. 그러나 단지 2개 층만이 심각한 손상을 입어 그 튼튼함을 과시하기도 했다.

또 하나의 예는 1931년부터 현재까지 이 건물이 전 세계의 유명한 정치인들이나 연예인들, 예를 들면 쿠바 카스트로 대통령, 영국 엘리자베스 여왕와 찰스 왕태자 앤드류 왕태자, 요크 공작부인, 크루쉬체프 그리고 그 밖의 많은 사람들에게 ‘뉴욕의 대사’ 역할을 하고 있다는 점이다.

또 상부의 30층은 다양한 색깔의 빛을 이용해 여러 국경일을 축하할 수 있게 했다. 예를 들어 7월 4일(미 독립기념일)엔 적,백,청을 크리스마스엔 초록과 적색을 사용한다.

③ 시공상 특징

이 빌딩은 공황의 최고조에 달했던 1930년에 예상 시공비의 절반만을 들여 건설되었다.

그리고 말들이 건설현장의 주요 동력원이었다. 이 건물은 완공하는데 일요일과 국경일을 포함해서 1년 45일이 걸렸다. 골조 공사가 매주 4 1/2층의 속도로 진행되었다. 최고로 빠른 경우는 10일만에 14층의 골조를 완료하는 경우도 있었다.

완공되었을 때 이 빌딩의 골조에 소요된 강재만 해도 57,000톤에 이르렀으며 82킬로미터 길이의 파이프와 5,100킬로미터 길이의 전화 케이블이 소요되었고 엘리베이터 통로만 11킬로미터에 이르는 실로 거대한 건축물이었던 것이다.

④임대 수입을 최대화 하라

⑤ 왜 그렇게 빨리 지어야만 했을까?

왜 그렇게 빨리 지어야 했을까? 사실 그렇게 빨리 건설을 마쳐야 했던 피치 못했던 사정은 세계에서 제일 높은 빌딩을 빨리 선보이고 싶다는 숭고한 이유때문은 아니었다. 그 당시 뉴욕시의 상업 부동산의 임대 종료일은 4월 30일로 못 박혀 있었고, 만일 5월 1일자로 입주가 불가능하게 되는 경우에는 입주자 유치를 위해 1년을 더 기다려야만 하는 상황이었다. 이러한 상황이 발생한다면 그로 인한 손실은 실로 엄청난 것이 될 것이었기에 서둘러 오픈 하지 않으면 안되었던 것이다.

엠파이어 스테이트 빌딩의 업적이 하도 대단한 것이라서, 과연 이 빌딩을 지을 때에도 오늘날의 프로젝트들이 수없이 직면하는 법적/자금적 문제가 있었을까 하는 의아심이 들기도 한다. 빌딩을 높이 올리자는 생각은, 개발사업의 수익성과 개발사업의 규모를 그 당시의 뉴욕의 건축 법규에 맞추려는 노력과 맞물려서 이루어진 것이었다.

이 개발사업에 있어서 5명의 파트너 중 하나인 존 제이콥 래스콥 (John Jacob Raskob)이 건축가인 윌리암 램(William Lamb)에게 이렇게 물어본 적이 있었다. "빌, 이게 무너지지 않으면서 얼마나 높게 할 수 있겠나?"라고. 실제 그 질문의 의미는 최대한 높게 지으면서 동시에 수익성을 가져갈 수 있는 빌딩의 모습에 대한 요구였던 것이었다. 이것에 대한 해답은 1916년 뉴욕시의 건축법규에 따른 용도지구에 대한 조례에 달려 있었다. 그 당시엔 30층 이상에서는 전체 부지 면적의 1/4 이상을 층 당 면적으로 가져갈 수 없게 되어 있었고, 약 2500평에 달하는 부지의 면적을 감안할 때, 엠파이어 스테이트 타워는 610평 정도를 층 당 면적으로 가져갈 수 있었다.

건축가인 램은 이것 저것을 감안할 때 16만 7천 입방미터의 부피를 갖게 된다면 수익성 있는 규모가 될 것이라고 결정을 하고, 여러 대안들을 가지고 시험에 들어간 결과 16번째 대안에 이르러서야 비로소 86층 짜리 타워모양의 빌딩을 세운다는 결론에 도달하게 되었다. 여기에 래스콥이 "이 빌딩엔 모자가 필요해!"라고 주장하였고, 그래서 창의적인 해결책을 찾기 위한 브레인 스토밍을 거쳐 제안된 것이 비행선이 정박할 수 있는 첨탑이었다. 60 미터 높이의 이 첨탑은 공기보다 가벼운 비행선의 국제공항으로 사용될 예정이었고 이 첨탑 덕분에 이 빌딩의 전체 높이는 375 미터에 이르게 되었다.

거센 바람 때문에 이 첨탑은 원래 의도대로 사용되지 못하고 결국에는 전망대로 사용되게 되었다. (사실을 말하자면, 대공황 기간 동안 오피스 쪽은 높은 공실률로 허덕였지만, 전망대에서의 수입이 이를 상쇄해주었고, 이로 인해 엠파이어 스테이트 빌딩은 그나마 유지될 수 있었던 것이다.)

⑥ The Empty State Building

사전에 임대된 테난트가 없는 상황과 위치상의 열세, 그리고 대공황 기간 동안의 지독히도 열악했던 오피스 시장이라는 근본적인 상황에 대응하기 위하여 이 빌딩의 개발 업자들이 이렇게 저렇게 고안했던 모든 복잡다단한 계획과 마케팅 전략들조차도 사실 단기적으로는 아무런 소용도 없었다. 이 빌딩은 1930년대 동안 거의 텅 비어있었으며, 그래서 "The Empty State Building"이라고 사람들 사이에 더 많이 알려졌다.

 결어

1940년대에 이르러 완전고용과 번영의 시기가 다시금 도래함에 따라, 이 빌딩의 각 층들은 임차인들로 채워지게 되었고 결과적으로 오늘날에 와서는 성공적인 작품이었던 것으로 판명되었다. 70년이라는 세월이 지나서도, 엠파이어 스테이트 빌딩은 상업용 부동산 개발사례의 심볼로서 굳건하게 자리잡고 있다.

이 건물은 2001년 5월 1일로 70번째 생일을 맞았다. 그만큼 오랜 기간동안 우리에게 사랑을 받아온 건물임에는 틀림이 없다.